Kapitalvinstskatt och uppskov.

Vad är kapitalvinstskatt?

Kapitalvinstskatt är den skatt du betalar på vinsten när du säljer din bostad. För privatbostäder, vilket inkluderar bostadsrätter där du bott, är skatten 22 % av den beskattningsbara vinsten. Skatten kallas även vinstskatt eller reavinstskatt, men innebär samma sak.

Du deklarerar försäljningen året efter att du skrivit kontrakt, inte tillträdesdagen. Säljer du under 2025 deklarerar du i maj 2026 och betalar skatten i november 2026.

Om vinstskatten överstiger 30 000 kr behöver du göra en extra inbetalning till Skatteverket redan i februari, innan deklarationen. Det är värt att räkna på detta i god tid.

Hur räknar du ut vinsten?

Vinsten beräknas som försäljningspriset minus det du betalade när du köpte, minus de avdrag du har rätt till.

Räkneexempel

Du köpte din bostadsrätt för 2 000 000 kr. Du har renoverat köket för 150 000 kr (de senaste 5 åren, godkänd förbättringsutgift). Mäklararvodet var 60 000 kr. Du säljer för 3 200 000 kr.

Vilka avdrag får du göra?

Förbättringsutgifter är ett av de viktigaste avdragen. Du får dra av kostnader för renoveringar och förbättringar som gjorts under de senaste fem åren (försäljningsåret plus fem år tillbaka) och som kostat minst 5 000 kr per kalenderår. Se vår guide om hur du förbereder lägenheten för vilka homestaging-kostnader som är avdragsgilla.

• Köksrenovering, badrumsrenovering, nya golv
• Nytt elsystem, ny ventilation, ny värmepump
• Tillbyggnader och ombyggnationer
• Homestaging och styling (konsultation, möbelhyra, fotografering, men inte städning)
• Mäklararvode och annonseringskostnader

Spara alla kvitton och fakturor. Utan dokumentation kan Skatteverket neka avdraget. Det räcker med vanliga kvitton, de behöver inte bifogas deklarationen men du ska kunna visa dem på begäran.

Reparationer som återställer bostaden till ursprungsskick, till exempel att måla om eller byta trasiga vitvaror, är inte avdragsgilla på samma sätt. Det måste vara en förbättring jämfört med när du köpte.

Vad är uppskov?

Om du säljer din bostad med vinst och köper en ny bostad kan du ansöka om att skjuta upp betalningen av vinstskatten. Det kallas uppskov. Sedan uppskovsräntan togs bort 2021 är det helt räntefritt, ett av de bästa erbjudandena från Skatteverket du någonsin kommer att se.

Reglerna för att få uppskov.

Inte vem som helst kan göra uppskov. Du måste uppfylla alla dessa krav:

• Du har sålt en permanentbostad, du måste ha bott där minst ett år, eller minst tre av de senaste fem åren
• Du köper en ersättningsbostad inom Sverige eller ett EES-land senast den 31 december året efter försäljningen
• Du flyttar in i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret
• Vinsten uppgår till minst 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning)
• Du köper för minst lika mycket som du säljer för (annars kan du bara göra deluppskov)

Om du inte hinner flytta in innan 2 maj kan du ansöka om preliminärt uppskov, ett ettårigt uppskov som ger dig extra tid att köpa och flytta in. Det preliminära uppskovet måste sedan omvandlas till slutligt uppskov i nästa deklaration.

Uppskovet följer med dig till nästa bostad. Säljer du den och köper en ny kan du göra ett nytt uppskov, och rulla med dig skatten räntefritt under hela din livstid som bostadsägare.

Om du säljer med förlust.

Säljer du din bostadsrätt för mindre än du betalade gör du en förlust. Du behöver fortfarande deklarera försäljningen, men du betalar ingen skatt.

Istället kan du använda 50 % av förlusten som avdrag mot andra kapitalinkomster, till exempel ränteintäkter eller vinster från aktieförsäljning. Är kapitalinkomsten lägre än förlusten kan du använda avdraget mot inkomstskatt med en reducerad effekt.

Förluster kan inte sparas till kommande år, de måste användas samma år som försäljningen deklareras.

Deklarera rätt formulär.

Försäljning av bostadsrätt deklareras på bilaga K6 i din inkomstdeklaration. Om du säljer ett hus eller ägarlägenhet är det istället bilaga K5.

Skatteverket erbjuder en digital beräkningstjänst på skatteverket.se som hjälper dig räkna ut vinst, skatt och möjligt uppskovsbelopp. Använd den, det är gratis och minskar risken för fel.