Bolån, förklarat.

Börja med lånelöftet.

Ett lånelöfte är bankens preliminära besked om hur mycket du kan låna. Det är inte juridiskt bindande men det är praktiskt nödvändigt, utan lånelöfte accepterar de flesta mäklare inte ditt bud.

Ansök om lånelöfte innan du börjar gå på visningar, inte efter. Det sätter din verkliga budget och gör att du kan buda direkt när du hittar rätt lägenhet. Lånelöftet är vanligtvis giltigt i 3–6 månader och kan förnyas gratis.

Det kostar ingenting att ansöka och du binder dig inte till något. Ansök hos minst två banker, erbjudandena kan skilja sig mer än du tror.

Bolånetaket och kontantinsatsen.

I Sverige får du numera låna upp till 90% av bostadens värde, det kallas bolånetaket. Det innebär att du behöver minst 10% av köpeskillingen som kontantinsats i egna sparmedel. Reglerna ändrades den 1 april 2026 då bolånetaket höjdes från tidigare 85%.

Köper du för 4 000 000 kronor behöver du alltså minst 400 000 kronor i kontantinsats, tidigare var kravet 600 000 kronor. Tänk på att det tillkommer kostnader utöver köpeskillingen: överlåtelseavgift, pantsättningsavgift och eventuella renoveringar.

Har du mer än 10% att sätta in minskar ditt lån och dina månadsutgifter, och du får ofta bättre räntevillkor från banken.

Rörlig eller bunden ränta?

Det är en av de vanligaste och svåraste frågorna vid bolån. Det korta svaret är att ingen vet vilket som kommer vara bäst, det beror på hur räntorna utvecklas, och det vet varken du eller banken.

I maj 2026 är SBAB:s rörliga listränta 3,20 % och snitträntan på marknaden ligger kring 2,50–3,20 % beroende på bank, belåningsgrad och kundrelation, en markant förbättring från toppnivåerna på 5–6 % under 2022–2023. Riksbanken lämnade styrräntan oförändrad på 1,75 % den 7 maj 2026.

SBAB:s prognos är att rörliga snitträntor stabiliseras kring 2,70 % under 2026–2027 för att sedan stiga måttligt mot 3,10 % till 2028.

Rörlig ränta (3 månader)

Följer Riksbankens styrränta och kan förändras varje kvartal. Har historiskt sett varit lägre än bunden ränta över tid, men kan stiga snabbt. Passar dig som tål viss osäkerhet i månadsbudgeten och planerar att bo kvar länge.

Bunden ränta (1–10 år)

Du vet exakt vad du betalar under bindningstiden. Ger trygghet i budgeten men är ofta högre än rörlig ränta. Tänk på att du kan få betala ränteskillnadsersättning om du behöver lösa lånet i förtid, till exempel om du säljer bostaden.

Många väljer att dela upp lånet, en del rörligt och en del bundet, för att sprida risken. Det finns inga rätta svar, men det finns rätta frågor att ställa banken.

Amorteringskravet, vad du måste betala av.

I Sverige finns amorteringskrav som styr hur mycket du måste betala av på ditt lån varje år. Från och med 1 april 2026 gäller följande:

• Lånar du mer än 70% av bostadens värde: amortera minst 2% av lånet per år.
• Lånar du mellan 50–70% av bostadens värde: amortera minst 1% av lånet per år.
• Under 50% belåningsgrad: inget amorteringskrav.

Det tidigare skärpta amorteringskravet, den extra 1% för hushåll med lån över 4,5 gånger årsinkomsten, har avskaffats från april 2026.

Tänk på att om du vill utöka ett befintligt bolån, till exempel för renovering, gäller ett lägre tak på 80% belåningsgrad för sådana tilläggslån.

Notera att ytterligare lättnader i amorteringskravet diskuteras politiskt under 2026. Kontrollera alltid aktuella regler hos Finansinspektionen (fi.se).

Jämför banker smart.

Räntan är det viktigaste att jämföra, men det är inte det enda. Fråga också om:

• Möjlighet att amortera fritt under en period (till exempel vid renovering eller föräldraledighet)
• Villkor för ränteskillnadsersättning om du säljer
• Hur enkelt det är att byta räntebindningstid
• Bankens genomsnittsränta, inte bara listräntan

Det sista är viktigt. Listräntan är vad banken annonserar. Genomsnittsräntan är vad de faktiskt beviljar sina kunder. De kan skilja sig avsevärt.

Konsumenternas, den oberoende konsumentorganisationen backed av svenska myndigheter, samlar listor på både listräntor och genomsnittsräntor för alla banker utan att sälja något eller ta betalt. Det är det bästa stället att börja jämföra.

Räkna på totalkostnaden.

Det vanligaste misstaget är att bara titta på köpeskillingen. Din faktiska månadskostnad består av flera delar:

• Bolåneränta (efter ränteavdraget på 30% av räntekostnaden upp till 100 000 kr per år)
• Amortering
• Månadsavgift till föreningen
• El och ev. andra driftkostnader

Räkna ihop alla dessa innan du bestämmer vad du har råd med, inte bara vad banken säger att du kan låna. Det du kan låna och det du bekvämt klarar att betala varje månad är inte alltid samma sak.

En enkel tumregel: räkna på en ränta som är 2 procentenheter högre än idag. Klarar du den månadsutgiften har du en rimlig marginal. Vill du räkna på det faktiska beloppet, använd vår kostnadskalkylator.

Ränteavdraget, 30% tillbaka.

I Sverige får du dra av 30% av dina räntekostnader mot din inkomstskatt, upp till 100 000 kronor i räntekostnader per år. På belopp över 100 000 kronor är avdraget 21%.

Det innebär att om din räntekostnad är 60 000 kronor per år (5 000 kr/mån) betalar du effektivt bara 42 000 kronor (3 500 kr/mån) efter avdraget. Ränteavdraget beräknas automatiskt i din deklaration och betalas ut som skattereturn eller minskar din slutskatt.

Räkna alltid på räntan efter avdraget när du jämför din totalkostnad.